【埼玉版】平屋1.5階建て（半平屋）とは？メリット・デメリット・費用・おすすめ工務店3選を徹底解説

この記事でわかること

「平屋に憧れているけれど、土地が狭くて実現できるか不安」「子どもが小さいうちは子ども部屋が欲しいけど、老後は1階だけで暮らしたい」——埼玉県で平屋を検討している方のなかに、こうした悩みを抱えている方は少なくありません。そのジレンマを解決する選択肢が、「平屋1.5階建て（半平屋）」です。

平屋1.5階建てとは、メインの生活空間を1階にまとめながら、コンパクトな2階スペースを追加した住まいの形です。平屋の暮らしやすさと、2階建ての空間効率を両立できる点が大きな魅力です。

この記事でわかること：

• 平屋1.5階建て（半平屋）の定義と3タイプの違い
• 平屋・2階建てと何が違うのか（建築基準法上の扱いを含む）
• メリット・デメリットと後悔しないための設計ポイント
• 建築費・固定資産税のリアルな費用感
• 埼玉で1.5階建てを建てるのに適した土地条件とエリア
• 埼玉のおすすめ工務店・ハウスメーカー3選

※本記事の情報は2026年4月時点のものです。費用・仕様等は各社にご確認ください。

平屋1.5階建て（半平屋）とは？3タイプの定義と建築基準法上の扱い

平屋1.5階建て（半平屋・準平屋）とは、主な居住空間を1階に集約しながら、「＋α」の空間を上部に設けた住宅スタイルを指します。「平屋のように暮らせる2階建て」という表現が最も実態に近く、建築業界には明確な統一定義は存在しないため、ハウスメーカーや工務店によって呼称や解釈が異なる点に注意が必要です（参考：建築基準法施行令第2条）。

3タイプの違いと建築基準法上の分類

重要なポイント：「ロフト型」は建築基準法上は平屋と同じ「1階建て」扱いのため固定資産税・構造計算の扱いが異なります。「1.5階（スキップフロア）型」や「2階居室コンパクト型」は2階建てとして扱われる点を事前に理解しておく必要があります。2025年から2階建て住宅は構造計算（耐震性の証明）が義務化された点も重要な変更点です（国土交通省「4号特例の改正」）。

平屋・1.5階建て・2階建ての違いを一表で整理

平屋1.5階建てを選ぶ5つのメリット

平屋1.5階建ての最大のメリットは、平屋の暮らしやすさと2階建ての空間効率の双方を手に入れられる点です。どちらか一方に振り切った住宅では生じるデメリットを、互いにカバーし合える設計が可能です。

【メリット1】埼玉でも小さな土地で「平屋スタイルの暮らし」が実現できる

平屋1.5階建ては、完全な平屋よりも1階の建築面積をコンパクトにできるため、必要な土地面積を平屋より10〜20%程度抑えられます。埼玉南部（さいたま市・川口・越谷など）の土地は1坪あたり30〜60万円前後が相場のため、この差は土地取得費用に換算すると数百万円規模の違いになります。建ぺい率の制限が60%以下の第一種低層住居専用地域では特に有効で、「平屋は土地が足りなくて諦めた」という方でも選択肢に入れやすくなります。

【メリット2】1階完結の生活動線でバリアフリーを実現できる

LDK・水回り・主寝室を1階に集約する設計にすれば、子育て期も老後も階段を使わず日常生活が完結します。平屋1.5階建てでは上部スペースに子ども部屋や趣味室を設けることで、1階の動線がシンプルになり、ロスのない間取りが実現できます。子どもが独立した後は2階スペースを使わなくなっても、1階だけで支障なく生活できる点が長期的な住みやすさにつながります。

【メリット3】勾配天井・吹き抜けで開放感を最大化できる

2階部分が存在することで、1階にダイナミックな吹き抜けや勾配天井を設けやすくなります。通常の平屋では家の中心部に光が届きにくくなりがちですが、1.5階建てでは中二階やスキップフロアに設けた高窓（ハイサイドライト）から光を取り込み、リビングの奥まで明るい空間を実現できます。これは埼玉の住宅密集地帯（さいたま市・川越市など）で隣家が近い場合に、プライバシーを守りながら採光を確保する上でも有効な設計手法です。

【メリット4】バルコニーを設けて洗濯物の干し場を確保できる

完全な平屋の場合、洗濯物は庭干しか室内干しのどちらかに限られます。一方、平屋1.5階建てでは2階部分にバルコニーを設けることができます。バルコニーは条件を満たせば延床面積に含まれないため、居住空間を圧迫せずに洗濯物スペースを確保できる実用的なメリットがあります。

【メリット5】2階建てより耐震性が高く、構造的に安定している

平屋1.5階建ては通常の2階建てと比べて建物全体の高さが低く、上部の重量も抑えられます。重心が低い建物は地震の揺れに強い特性があり、耐震等級3の取得も2階建てより設計しやすいとされています。ただし、2025年の建築基準法改正により2階建て扱いの住宅は構造計算が必要になった点は確認が必要です。

後悔しないために知っておくべき3つのデメリットと対策

平屋1.5階建てには、「平屋と2階建てのいいとこ取り」というメリットの裏側に、設計の難易度が高いという特性があります。以下の3点を設計前に理解しておくことが、後悔のない家づくりの鍵となります。

【デメリット1】建築費が割高になりやすい

平屋1.5階建ては、総2階建ても純粋な平屋よりも坪単価が割高になりやすい建物形状です。 理由は3つあります。第一に、1階の建築面積が広くなるため基礎工事の範囲が拡大する点。第二に、複雑な形状の屋根が必要になり屋根材や施工費が増加する点。第三に、2階建て同様に足場が必要になるため、塗装や外壁のメンテナンスコストが平屋より高くなる点です。

「2階建てより安くなる」という誤解に注意： 「総2階建てより床面積が少ないから安くなる」と考えがちですが、実際には形状の複雑さから施工費が増大し、同じ延床面積では総2階建てより高くなるケースが多いのが現実です。具体的な費用の目安は後述の費用シミュレーションを参照してください。

対策： 平面形状をできるだけシンプルな四角形に保ち、1.5階部分は必要最小限の面積にとどめることで、コストアップを抑制できます。

【デメリット2】階段スペースが1階の間取りを圧迫するリスク

平屋1.5階建てにおける後悔の最大原因は「階段の位置」です。 一般的な階段は1フロアあたり約1.5〜2坪（約5〜6.6㎡）の面積を占めます。リビング内にリビング階段を設けると家具配置が難しくなり、廊下に出すと1階の動線が伸びて本来の「コンパクト動線」の利点が失われます。

対策： 建築士や工務店と設計段階で「階段の位置が1階の有効面積にどれだけ影響するか」を必ず数値で確認してください。また、コンパクトならせん階段や折り返し階段の採用も、面積を抑えるオプションとして検討できます。

【デメリット3】「目的が曖昧な上部スペース」は後悔の元になる

「なんとなく便利そう」という理由だけで1.5階を計画すると、コストをかけたにもかかわらず持て余す空間になるリスクが高いです。「子どもの勉強部屋」「趣味の書斎」「クローゼット＋フリースペース」など、使用目的を明確にしてから天井高・広さ・窓の位置・断熱レベルを決めることが重要です。目的が決まっていれば、将来的に子どもが独立した後の「第二の用途」まで見据えた設計が可能になります。

1.5階の活用目的別ガイド｜埼玉の住環境に合わせた設計アイデア

1.5階スペースを最大限に活用するには、設計段階での「目的の明確化」が最も重要です。以下は埼玉の住環境に照らし合わせた、目的別の設計指針です。

【用途①】子ども部屋として活用する場合（学齢期〜大学卒業まで）

子ども部屋を1.5階に設ける場合、天井高は2.1m以上・窓は採光と換気を確保できる設計にすることが基本です。子どもが独立した後の「第二の用途」として書斎や収納に転用できるよう、コンセントを多めに設置し、間仕切りが変更しやすい軽量壁を選ぶと将来の対応力が上がります。埼玉では夏季の熱気がロフトや上部空間にたまりやすいため、断熱性能の高い工務店に施工を依頼し、UA値（外皮平均熱貫流率）0.46以下の断熱基準を満たすことが快適性の最低ラインです（長期優良住宅基準の省エネ要件より）。

【用途②】書斎・ワークスペースとして活用する場合

リモートワークが定着した現在、独立した書斎スペースへのニーズは高まっています。1.5階に書斎を設ける場合、中二階（スキップフロア）形式でリビングと半階分の視線を切ることで、家族の存在を感じながらも集中できる環境を実現できます。高窓（ハイサイドライト）を設けることで自然光を確保しつつプライバシーも守れます。配線・Wi-Fiルーターの設置場所も設計段階で設計士に確認してください。

【用途③】小屋裏収納・趣味室として活用する場合（ロフト型を選ぶ場合）

ロフトや小屋裏収納として計画する場合、建築基準法上は「天井高1.4m未満・面積は直下階の1/2未満」という条件を満たせば延床面積に算入されず、固定資産税の対象にならない点が最大のメリットです。ただし、天井高の制限上、日常的に作業できるスペースとしては使いにくいため、収納専用・季節物の保管・趣味のコレクションスペースとして割り切った利用が向いています。自治体によっては固定階段の設置が認められないケースもあるため、埼玉県内の各市の建築指導課に事前に確認することが重要です。

建築費・固定資産税シミュレーション｜埼玉で1.5階建てを建てる場合の費用感

建築費の目安（延床面積30坪の場合・埼玉）

※上記はすべて参考値であり、建築仕様・土地条件・工務店・時期により大幅に変動します。必ず複数の工務店から見積もりを取得してください。

この表からわかる通り、平屋1.5階建ては同延床面積の総2階建てより坪単価が高くなる傾向があります。平屋より土地の購入費用を抑えられる代わりに、建物本体の建築コストは上乗せされる点を総合的に考慮する必要があります。

固定資産税の考え方

建物にかかる固定資産税は「階数」ではなく「再建築費用（建物の評価額）」をもとに計算されます（総務省：固定資産評価のしくみより）。そのため、「1.5階建てだから固定資産税が安い・高い」とは一概に言えません。

一方、土地にかかる固定資産税については、平屋より1.5階建てのほうが必要土地面積が小さくて済む分、地価の高い埼玉南部エリアでは1.5階建てのほうが有利になる場合があります。

新築住宅の建物部分の固定資産税は、新築後3年間（長期優良住宅認定取得の場合は5年間）、120㎡部分まで税額が1/2に軽減される制度があります（建物評価額の算出基準：再建築費用×50%×1.4%）。長期優良住宅認定を取得できる設計を選ぶことで、固定資産税の節税効果も見込めます。

埼玉で平屋1.5階建てを建てるなら｜おすすめ工務店・ハウスメーカー3選

①アップルホーム（狭山市）｜「平屋＋α（1.5階）」を標準商品として展開する埼玉専門工務店

埼玉西部エリアで平屋1.5階建てを検討している方に最適な理由は、アップルホームが「平屋＋α（1.5階スキップフロア）」を独自プランとして商品化しており、設計ノウハウの蓄積が豊富だからです。

強み3点：

• UA値0.26W/㎡K・C値0.40以下を全棟で数値保証（気密測定を全棟義務付け）。埼玉の猛暑・乾燥冬を含む関東の気候条件に適応した外張り断熱×全館空調を標準採用
• 天井高1.4m以下のロフト＋スキップフロアで延床面積に算入されない収納を確保しつつ、勾配天井による開放感も両立。平屋の短い家事動線を維持しながら立体的な空間を実現
• 自然素材「八溝材（茨城・栃木・福島県境産の樹齢60年以上の木材）」・珪藻土・漆喰を標準採用。SAYAMAグループ累計約4,500棟の施工実績

坪単価の目安： 70〜100万円/坪（参考値・仕様・時期により変動）

こんな方に向いている： 埼玉西部エリア（狭山・所沢・川越・入間・飯能・日高など）に住みたい方、高断熱・自然素材・平屋1.5階の3条件を同時に求める方

モデルハウス： WELL+平屋＋αモデルハウス（埼玉県狭山市）・WELL+ STUDIO（狭山市）。完全予約制。

②近藤建設（ふじみ野市）｜自社育成大工×完全フルオーダーでC値0.3を実現

1.5階建ての「複雑な形状」を高精度で施工できる技術力を求める方に最適な理由は、近藤建設が1993年設立の自社テクニカルセンターで大工を育成し、設計から施工まで一貫体制を構築しているからです。

強み3点：

• モデルハウスでC値0.3を記録（SUUMO掲載データ）。気密性能に強みを持つ高精度施工で、1.5階建て特有の複雑な接合部からの気密漏れリスクを最小化できる
• 「住まいづくりプロデューサー＋専属建築士＋名匠大工」の3者連携による完全フルオーダー設計。1.5階の活用目的に合わせた自由度の高い間取りを実現可能
• 打ち合わせ回数に制限なし（施主インタビュー・SUUMO掲載）。1.5階の間取り計画は設計調整が多くなるため、この対応力は大きなアドバンテージ

坪単価の目安： 55〜95万円/坪（参考値・設計内容により大幅に変動）

こんな方に向いている： 間取りの自由度を最優先したい方、気密性能を重視する方、埼玉中部・西部エリア（ふじみ野市・所沢市周辺）で検討中の方

モデルハウス： 所沢市内の住宅展示場に出展（SUUMO掲載・9件のモデルハウス情報あり）

③テクノホーム（幸手市）｜BinO「COVACO」平屋プランでコンパクトかつ個性的な1.5階を実現

コンパクトな土地・予算で平屋1.5階建てのデザイン性を追求したい方に最適な理由は、テクノホームがBinOブランドの平屋商品「COVACO（コバコ）」をはじめ、スキップフロア型の「LOAFER（ローファー）」を定番ラインナップとして展開しているからです。

強み3点：

• BinO「LOAFER（ローファー）」はスキップフロア（1.5階）を標準採用した商品。中心にオープンなLDKを配置し、半階上がったスキップフロアで立体的な暮らし空間を演出
• 坪単価50〜70万円台のコストパフォーマンス。1.5階建てのなかでは比較的手の届きやすい価格帯
• 無垢材・自然素材を積極採用したBinOデザインが特徴。木の質感とコンパクトな空間効率を両立したい方に向いている

坪単価の目安： 50〜70万円/坪（参考値・仕様・時期により変動）

こんな方に向いている： 予算を抑えつつデザイン性のある1.5階建てを実現したい方、埼玉東部・北部エリア（幸手・加須・越谷など）で検討中の方

モデルハウス： 加須市モデルハウス・越谷市・さいたま市に展示場あり（BinOさいたまとして展開）

よくある質問（FAQ）

Q1. 平屋1.5階建てと「ロフト付き平屋」は何が違いますか？

ロフト付き平屋と平屋1.5階建ての最大の違いは天井高と建築基準法上の扱いです。ロフト・小屋裏収納は天井高1.4m未満という法令上の制限があり、建築基準法上は「1階建て（平屋）」として扱われます。一方、天井高2.1m以上の居室を上部に設けた場合は「2階建て」として扱われ、固定階段の設置も制限なく可能です。居室・書斎として日常的に使いたいなら1.5階建て、収納メインならロフト型が合理的な選択です。

Q2. 埼玉で平屋1.5階建てを建てる場合、土地は何坪必要ですか？

延床面積30坪の1.5階建てを建てる場合、1階の建築面積が約20〜22坪程度になることが多く、建ぺい率50%のエリアでは最低40〜45坪程度の土地が目安となります。埼玉北部（熊谷・深谷・行田など）では1坪あたり10〜20万円台の土地も多く、完全な平屋に必要な50〜60坪の土地を購入するより費用を抑えられるケースがあります。埼玉南部（さいたま市・川口）の地価が高いエリアでは、1.5階建てによる必要土地面積の削減効果が特に大きくなります。

Q3. 平屋1.5階建ての固定資産税は平屋より安いですか？

一概には言えません。建物にかかる固定資産税は「再建築費用」を評価基準とするため（総務省：固定資産評価のしくみ）、1.5階建てが平屋より延床面積が同程度なら建物の固定資産税額に大きな差は生じにくいです。ただし、土地の固定資産税については必要土地面積が平屋より少なくて済む分、地価の高い埼玉南部エリアでは1.5階建てのほうが有利になる場合があります。

Q4. 2025年の建築基準法改正で、1.5階建ての建築に何か変わりましたか？

2025年の建築基準法改正（4号特例の縮小）により、2階建て扱いの住宅（スキップフロア型・2階居室型の1.5階建てを含む）は構造計算（耐震性の証明）が義務化されました。ロフト型（平屋扱い・200㎡以下）は従来通り構造計算の省略が可能なケースがあります。この点は工務店・設計士と事前に確認しておく必要があります（国土交通省「4号特例が変わります」参照）。

Q5. 1.5階建ての断熱性能は平屋と比べてどうなりますか？

1.5階建てでは上部空間の屋根面積が増えるため、断熱設計が複雑になります。埼玉は夏の気温が40度を超える日もある猛暑地帯（熊谷市は国内最高気温の観測地として知られる）のため、特に屋根・天井断熱の強化が重要です。UA値0.46以下（長期優良住宅の省エネ基準）を満たす設計を最低ラインとし、HEAT20 G2（UA値0.34以下）以上の断熱性能を確保できる工務店に依頼することで、夏も冬も快適な1.5階空間を実現できます。

Q6. 1.5階建ては老後も快適に使えますか？

1階に生活が完結する設計にすれば老後も快適に暮らせます。ポイントは「1階だけで水回り・寝室・LDKが完結しているか」の一点に尽きます。1.5階（上部スペース）は老後には使わなくなる可能性が高いため、当初から子ども部屋・趣味室・収納として設計し、老後は封じて1階生活を完結させるプランが現実的です。バリアフリー基準（廊下幅78cm以上・段差解消）を1階に適用しておくと将来対応しやすくなります。

まとめ｜平屋1.5階建ては「目的が明確な人」に最適な選択肢

• 平屋1.5階建て（半平屋・準平屋） とは、主な生活空間を1階に集約しつつ、上部に「＋α」のコンパクトなスペースを設けた住宅スタイル。天井高1.4m未満ならロフト（平屋扱い）、それ以上なら2階建て扱いになる
• メリットは5点：①平屋より小さな土地で実現できる ②老後も対応できるバリアフリー動線 ③吹き抜け・勾配天井で開放感を確保できる ④バルコニーを設けられる ⑤2階建てより耐震性が高い
• 最大のデメリットは費用：同延床面積の総2階建てより建築費が割高になりやすく、「安くなる」という期待は禁物
• 1.5階スペースの活用目的を先に決めることが後悔しない家づくりの絶対条件。目的が決まれば天井高・広さ・断熱・階段の位置が自ずと定まる
• 埼玉では夏の猛暑対策として断熱性能が特に重要。UA値0.46以下（長期優良住宅基準）を最低ラインとし、屋根・天井断熱を強化した設計を選ぶこと
• 埼玉北部（熊谷・深谷）の土地は平屋1.5階建てに向いた広い土地が比較的割安。南部（さいたま市・川口）では1.5階建てによる必要土地面積削減の効果が大きく出やすい